Najskuplji kvadrat ne znači nužno i najisplativiju investiciju. Iako su lokacija i potencijal rasta vrijednosti nekretnine važni čimbenici pri kupnji stana, za investitore koji planiraju dugoročno iznajmljivanje ključan je i odnos između kupoprodajne cijene i prihoda od najma.
Kako bismo dobili jasniju sliku zagrebačkog tržišta, naš kolega Vito proveo je detaljnu analizu 7.914 oglasa za najam i 6.422 jedinstvena stana oglašena za prodaju, uspoređujući tražene cijene nekretnina, mjesečne najamnine i potencijalne prinose u 16 zagrebačkih gradskih četvrti.
Rezultati otkrivaju zanimljive razlike među lokacijama i pokazuju da četvrti s najvišim cijenama stanova nisu nužno one koje donose najveći povrat na ulaganje.
Jedan od osnovnih pokazatelja isplativosti nekretnine namijenjene iznajmljivanju jest bruto godišnji prinos. On pokazuje koliki udio kupoprodajne cijene stana investitor može ostvariti kroz godišnji prihod od najma.
Bruto godišnji prinos = (mjesečna najamnina × 12 / kupoprodajna cijena stana) × 100
Primjerice, stan kupljen za 200.000 eura koji ostvaruje mjesečnu najamninu od 800 eura donosi godišnji bruto prinos od 4,8 %.
Pritom je važno naglasiti da bruto prinos ne uključuje poreze, troškove održavanja, pričuvu, eventualna razdoblja bez najmoprimaca ni moguće promjene tržišne vrijednosti nekretnine.
Prema rezultatima analize, Novi Zagreb – zapad ostvaruje najveći bruto godišnji prinos od 4,8 %, uz medijalnu traženu kupoprodajnu cijenu od 3.703 €/m² i mjesečnu najamninu od približno 800 eura. Takav odnos cijene i najma omogućuje okvirni povrat ulaganja kroz 21 godinu.
Na drugom mjestu nalazi se Peščenica – Žitnjak s prinosom od 4,7 %. Iako su kupoprodajne cijene niže nego u središnjim dijelovima Zagreba, najamnine po četvornome metru gotovo su usporedive s onima u centru, što ovu četvrt čini zanimljivom za ulaganje.
Treće mjesto zauzima Donji grad s prinosom od 4,5 %. Unatoč visokim kupoprodajnim cijenama, ova lokacija ostvaruje najvišu najamninu po četvornome metru u analizi, približno 17 eura, dok medijalna mjesečna najamnina iznosi oko 1.200 eura.
Među četiri najbolje rangirane četvrti nalaze se i Sesvete, s bruto prinosom od 4,4 %. Niže kupoprodajne cijene, koje iznose oko 3.200 €/m², omogućuju konkurentan odnos između početnog ulaganja i prihoda od najma.
Posebno zanimljiva usporedba odnosi se na Trešnjevku – jug i Novi Zagreb – zapad.
Trešnjevka – jug ima najvišu medijalnu traženu cijenu starogradnje među analiziranim četvrtima, čak 4.928 €/m², dok je u Novom Zagrebu – zapad ona 3.703 €/m². Razlika iznosi 1.225 eura po četvornome metru, iako obje četvrti bilježe približno jednaku medijalnu mjesečnu najamninu od 800 eura.
Promatramo li stan površine 60 m², njegova bi cijena na Trešnjevci – jug iznosila približno 296.000 eura, dok bi u zapadnom dijelu Novog Zagreba bila oko 222.000 eura.
Uz pretpostavljenu mjesečnu najamninu od 900 eura za oba stana, bruto godišnji prinos na Trešnjevci – jug iznosio bi oko 3,7 %, a u Novom Zagrebu – zapad oko 4,8 %.
To znači da bi se, promatrano isključivo kroz bruto prihod od najma, ulaganje u Novom Zagrebu vratilo gotovo sedam godina ranije.
Ovaj primjer jasno pokazuje koliko je pri kupnji investicijske nekretnine važno analizirati odnos kupoprodajne cijene i potencijalnog prihoda, a ne samo atraktivnost lokacije.
Analiza obuhvaća svih 16 zagrebačkih gradskih četvrti, a rezultati pokazuju da se bruto godišnji prinosi kreću od 3,6 % do 4,8 %. Razlike proizlaze iz odnosa traženih kupoprodajnih cijena i najamnina, koji se značajno razlikuje ovisno o lokaciji.
U nastavku donosimo detaljan pregled mjesečnih najamnina, cijena četvornog metra, bruto prinosa i okvirnog razdoblja povrata ulaganja za svaku gradsku četvrt.
Podaci predstavljaju medijalne tražene cijene iz oglasa na dan 26. listopada 2026. Kupoprodajne cijene odnose se na starogradnju. Brezovica nije uključena zbog nedovoljnog broja oglasa za najam. Prinosi i razdoblja povrata okvirni su pokazatelji prije poreza i troškova.
Iako bruto prinos predstavlja koristan pokazatelj, stvarna isplativost ulaganja ovisi o brojnim dodatnim čimbenicima.
Troškovi održavanja, porezne obveze, pričuva, opremanje i eventualna adaptacija stana mogu značajno utjecati na neto prihod. Također, tražene cijene iz oglasa ne moraju odgovarati konačnim kupoprodajnim cijenama ili ugovorenim najamninama.
Osim trenutnog prihoda, važno je razmotriti dugoročni potencijal rasta vrijednosti nekretnine, potražnju za najmom i mogućnost buduće prodaje.
Zbog toga stan u četvrti s nešto nižim bruto prinosom ne mora nužno predstavljati lošiju investiciju. Kvaliteta nekretnine, njezina mikrolokacija i dugoročna tržišna perspektiva mogu biti jednako važni kao i sam postotak prinosa.
Analiza pokazuje da Novi Zagreb – zapad, Peščenica – Žitnjak i Donji grad ostvaruju najpovoljniji odnos traženih kupoprodajnih cijena i najamnina, dok se najniži bruto prinosi bilježe na Podsljemenu i Trešnjevci – jug.
Ipak, najbolja investicija nije nužno ona s najvećim trenutačnim prinosom. Dugoročna isplativost ovisi o kvaliteti nekretnine, lokaciji, tržišnoj potražnji i individualnim ciljevima investitora.
Upravo zato detaljna analiza tržišta predstavlja važan prvi korak prema kvalitetnoj investicijskoj odluci.
Razmišljate o kupnji stana u Zagrebu kao investiciji? LUVA Real Estate tim stoji vam na raspolaganju za stručno savjetovanje, analizu investicijskog potencijala i pronalazak nekretnine koja odgovara vašim ciljevima.
