Koliko lokacija utječe na cijenu stana u Zagrebu i je li novogradnja uvijek skuplja od starogradnje? Naš kolega Vito Glavičić napravio je detaljnu analizu oglašene ponude kako bi usporedio cijene i pokazao razlike među gradskim četvrtima.
Obuhvatio je 12.857 aktivnih oglasa u svih 17 zagrebačkih gradskih četvrti. Uklonjeni su duplikati, a starogradnja i novogradnja analizirane su zasebno. Dobiveni iznosi predstavljaju tražene, a ne ostvarene kupoprodajne cijene.
U nastavku donosimo izdvojene rezultate Vitove analize:
Na Trešnjevci -Jugu prosječna tražena cijena starogradnje iznosi 4.925 €/m², dok se novogradnja oglašava po 5.907 €/m². Sličnu cijenu novogradnje bilježi Trnje, s 6.000 €/m², dok je starogradnja ondje na 4.667 €/m².
U središnjim dijelovima Zagreba razlike su izraženije. U Donjem gradu za starogradnju se prosječno traži 4.608 €/m², a za novogradnju 7.043 €/m². Na Gornjem gradu - Medveščaku starogradnja doseže 4.512 €/m², dok novogradnja iznosi 7.235 €/m². Na Maksimiru su zabilježene cijene od 4.432 €/m² za starogradnju i 5.823 €/m² za novogradnju.
Drukčiji odnos vidljiv je u Stenjevcu, gdje je prosječna tražena cijena starogradnje 4.384 €/m², a novogradnje 4.200 €/m². Novogradnja je povoljnija i u Novom Zagrebu. U četvrti Novi Zagreb - Istok starogradnja se oglašava po 4.140 €/m², a novogradnja po 3.992 €/m². U Novom Zagrebu - Zapad cijene iznose 3.700 €/m² za starogradnju i 3.500 €/m² za novogradnju.
Među povoljnijim izdvojenim četvrtima nalaze se Brezovica i Sesvete. U Brezovici prosječna tražena cijena starogradnje iznosi 3.200 €/m², a novogradnje 3.529 €/m². U Sesvetama je razlika još manja: za starogradnju se traži 3.214 €/m², a za novogradnju 3.300 €/m². U Gornjoj Dubravi starogradnja se oglašava po 3.652 €/m², dok novogradnja doseže 4.460 €/m².
Najviša izdvojena cijena starogradnje zabilježena je na Trešnjevci - Jugu, a najveća razlika između kategorija na Gornjem gradu – Medveščaku. Stenjevec i obje novozagrebačke četvrti pokazuju obrnut odnos: novogradnja je oglašena povoljnije.
Za tumačenje prosjeka važan je i uzorak. Ponuda novogradnje obuhvaćala je 44 stan na Trešnjevci -Jugu, 39 na Trnju, 39 na Gornjem gradu- Medveščaku i 225 na Maksimiru.
Prilikom pretraživanja oglasa cijena po četvornom metru omogućuje brzu početnu usporedbu. Ipak, dva stana slične površine u istoj četvrti mogu se znatno razlikovati po kvaliteti i ukupnim troškovima koje kupnja podrazumijeva.
Zato usporedbu treba nastaviti na razini konkretne mikrolokacije i zgrade. Stanje konstrukcije i zajedničkih dijelova, kat, dizalo, orijentacija, raspored, parkiranje i vanjski prostor samo su neka od obilježja koja vrijedi promatrati zajedno s oglašenom cijenom.
Kod starijeg stana korisno je unaprijed razmotriti opseg potrebnih ulaganja. Renovacija kupaonice, zamjena instalacija ili potpuna obnova interijera predstavljaju različite zahvate, pa jednaka početna cijena ne znači i jednak ukupan budžet.
Pri usporedbi novogradnje važno je provjeriti što ulazi u navedenu cijenu i površinu. Pripadajuća spremišta, garaže, parkirna mjesta, terase i vrtovi trebaju biti jasno prikazani kako bi usporedba dviju ponuda bila smislena.
Za vlasnika koji priprema stan za prodaju, podaci o četvrti koristan su početni okvir. Sljedeći korak jest izdvojiti nekretnine koje su stvarno usporedive s njegovom.
Stan u obnovljenoj zgradi s dizalom i osiguranim parkingom treba promatrati kroz njegova konkretna obilježja. Jednako vrijedi za nekretninu kojoj su potrebna veća ulaganja. Kvalitetna prezentacija pritom treba jasno objasniti prednosti stana i dati kupcu dovoljno informacija za procjenu.
U LUVA Real Estateu ovakve analize koristimo kao podlogu za razgovor o tržišnoj poziciji nekretnine. Svaki stan zatim promatramo pojedinačno, uz njegove karakteristike, dokumentaciju i konkurentnu ponudu.
Oglašena cijena predstavlja početnu poziciju prodavatelja. Za praćenje ishoda prodaje potrebni su zasebni podaci o zaključenim transakcijama.
Kupcu je zato korisno postaviti pitanje što određenu cijenu opravdava, a prodavatelju kako njegova nekretnina izgleda u usporedbi s ponudom koju kupac istodobno razmatra. Upravo tu detaljna analiza i individualna procjena mogu pomoći da se odluke donose s jasnijim razumijevanjem tržišta.
Ako razmišljate o kupnji ili prodaji stana u Zagrebu, LUVA Real Estate tim stoji vam na raspolaganju za procjenu i savjetovanje prilagođeno vašoj nekretnini.
