Wie stark beeinflusst die Lage den Preis einer Wohnung in Zagreb, und sind Neubauwohnungen tatsächlich immer teurer als Bestandswohnungen? Unser Kollege Vito Glavičić hat eine detaillierte Analyse der angebotenen Immobilien durchgeführt, um die Angebotspreise zu vergleichen und die Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtbezirken Zagrebs aufzuzeigen.
Die Analyse umfasst 12.857 aktive Immobilieninserate in allen 17 Stadtbezirken Zagrebs. Doppelte Inserate wurden entfernt, während Bestandswohnungen und Neubauwohnungen getrennt voneinander untersucht wurden. Die dargestellten Werte beziehen sich auf Angebotspreise und nicht auf tatsächlich erzielte Kaufpreise.
Im Folgenden stellen wir ausgewählte Ergebnisse aus Vitos Analyse vor.
In Trešnjevka – Jug liegt der durchschnittliche Angebotspreis für Bestandswohnungen bei 4.925 €/m², während Neubauwohnungen für durchschnittlich 5.907 €/m² angeboten werden. Einen ähnlichen Preis für Neubauwohnungen verzeichnet Trnje mit 6.000 €/m², während Bestandswohnungen dort bei 4.667 €/m² liegen.
In den zentralen Stadtbezirken Zagrebs fallen die Unterschiede deutlicher aus. In Donji Grad beträgt der durchschnittliche Angebotspreis für Bestandswohnungen 4.608 €/m², während Neubauwohnungen 7.043 €/m² erreichen. In Gornji Grad – Medveščak liegen die Preise für Bestandswohnungen bei 4.512 €/m² und für Neubauwohnungen bei 7.235 €/m². In Maksimir wurden Angebotspreise von 4.432 €/m² für Bestandswohnungen und 5.823 €/m² für Neubauwohnungen ermittelt.
Ein anderes Verhältnis zeigt sich in Stenjevec, wo der durchschnittliche Angebotspreis für Bestandswohnungen 4.384 €/m² beträgt, während Neubauwohnungen mit 4.200 €/m² etwas günstiger angeboten werden. Auch in Novi Zagreb sind Neubauwohnungen preiswerter als Bestandswohnungen. In Novi Zagreb – Istok liegen die Angebotspreise für Bestandswohnungen bei 4.140 €/m² und für Neubauwohnungen bei 3.992 €/m². In Novi Zagreb – Zapad betragen die Preise 3.700 €/m² für Bestandswohnungen und 3.500 €/m² für Neubauwohnungen.
Zu den preisgünstigeren der ausgewählten Stadtbezirke gehören Brezovica und Sesvete. In Brezovica liegt der durchschnittliche Angebotspreis für Bestandswohnungen bei 3.200 €/m², während Neubauwohnungen für 3.529 €/m² angeboten werden. In Sesvete ist der Unterschied noch geringer: Bestandswohnungen werden für durchschnittlich 3.214 €/m² und Neubauwohnungen für 3.300 €/m² angeboten. In Gornja Dubrava liegen die Angebotspreise für Bestandswohnungen bei 3.652 €/m², während Neubauwohnungen 4.460 €/m² erreichen.
Der höchste Angebotspreis für Bestandswohnungen unter den ausgewählten Stadtbezirken wurde in Trešnjevka – Jug festgestellt. Den größten Preisunterschied zwischen Bestands- und Neubauwohnungen verzeichnet Gornji Grad – Medveščak. Stenjevec sowie beide Stadtbezirke von Novi Zagreb zeigen hingegen ein umgekehrtes Verhältnis: Neubauwohnungen werden dort im Durchschnitt günstiger angeboten.
Bei der Interpretation dieser Durchschnittswerte spielt auch die Größe der Stichprobe eine wichtige Rolle. Das Angebot an Neubauwohnungen umfasste 41 Wohnungen in Trešnjevka – Jug, 38 in Trnje, 37 in Gornji Grad – Medveščak und 218 in Maksimir.
Bei der Suche nach einer Immobilie ermöglicht der Quadratmeterpreis einen schnellen ersten Vergleich. Allerdings können sich zwei Wohnungen mit ähnlicher Wohnfläche im selben Stadtbezirk hinsichtlich ihrer Qualität und der mit dem Kauf verbundenen Gesamtkosten erheblich unterscheiden.
Deshalb sollte die Analyse nicht auf den Stadtbezirk beschränkt bleiben, sondern auch die konkrete Mikrolage und das Gebäude berücksichtigen. Der bauliche Zustand und die Gemeinschaftsbereiche, die Etage, das Vorhandensein eines Aufzugs, die Ausrichtung, der Grundriss, die Parkmöglichkeiten und die Außenflächen sind nur einige der Merkmale, die gemeinsam mit dem Angebotspreis bewertet werden sollten.
Bei einer älteren Wohnung ist es sinnvoll, den Umfang möglicher Renovierungsarbeiten frühzeitig einzuschätzen. Die Renovierung eines Badezimmers, die Erneuerung der Installationen oder eine vollständige Sanierung der Innenräume stellen sehr unterschiedliche Investitionen dar. Ein identischer Angebotspreis bedeutet daher nicht zwangsläufig, dass auch das gesamte erforderliche Budget gleich hoch ausfällt.
Beim Vergleich von Neubauwohnungen ist es wichtig zu prüfen, welche Leistungen und Flächen im angegebenen Preis enthalten sind. Zugehörige Abstellräume, Garagen, Stellplätze, Terrassen und Gärten sollten eindeutig ausgewiesen sein, damit ein aussagekräftiger Vergleich zwischen verschiedenen Immobilienangeboten möglich ist.
Für Eigentümer, die ihre Wohnung verkaufen möchten, bieten die Daten auf Stadtbezirksebene eine hilfreiche erste Orientierung. Im nächsten Schritt sollten Immobilien ausgewählt werden, die tatsächlich mit der eigenen Wohnung vergleichbar sind.
Eine Wohnung in einem sanierten Gebäude mit Aufzug und gesichertem Stellplatz sollte anhand ihrer konkreten Eigenschaften bewertet werden. Dasselbe gilt für eine Immobilie, bei der größere Investitionen erforderlich sind. Eine professionelle Immobilienpräsentation sollte die Vorteile der Wohnung klar hervorheben und potenziellen Käufern ausreichend Informationen für eine fundierte Einschätzung bieten.
Bei LUVA Real Estate nutzen wir solche Analysen als Grundlage, um die Marktposition einer Immobilie zu beurteilen. Anschließend betrachten wir jede Wohnung individuell und berücksichtigen dabei ihre Eigenschaften, die vorhandene Dokumentation und das konkurrierende Immobilienangebot.
Der Angebotspreis stellt die ursprüngliche Preisvorstellung des Verkäufers dar. Um den tatsächlichen Verkaufserfolg beurteilen zu können, sind gesonderte Daten über abgeschlossene Immobilientransaktionen erforderlich.
Für Käufer ist es daher wichtig zu hinterfragen, welche Eigenschaften einen bestimmten Angebotspreis rechtfertigen. Verkäufer sollten wiederum verstehen, wie ihre Immobilie im Vergleich zu anderen Angeboten abschneidet, die potenzielle Käufer gleichzeitig in Betracht ziehen.
Genau an diesem Punkt können eine detaillierte Marktanalyse und eine individuelle Immobilienbewertung dazu beitragen, Entscheidungen auf der Grundlage eines besseren Marktverständnisses zu treffen.
Wenn Sie über den Kauf oder Verkauf einer Wohnung in Zagreb nachdenken, steht Ihnen das Team von LUVA Real Estate gerne mit einer individuellen Immobilienbewertung und einer auf Ihre Immobilie abgestimmten Beratung zur Verfügung.
