Der Kauf einer Immobilie in Kroatien wird für ausländische Käufer immer beliebter, dank eines stabilen Immobilienmarktes, attraktiver Lagen und einer hohen Lebensqualität. Kroatien hat sich in den letzten Jahren zu einem der gefragtesten Immobilienstandorte in Europa entwickelt, sowohl für private Käufer als auch für Investoren.
Auch wenn der Kaufprozess grundsätzlich transparent und klar geregelt ist, sind für ausländische Staatsbürger bestimmte rechtliche und administrative Schritte erforderlich, die je nach Staatsangehörigkeit variieren können.
In diesem Leitfaden geben wir einen klaren und detaillierten Überblick über den gesamten Kaufprozess, von der ersten Planung bis zur Eintragung des Eigentums.
Die Regeln hängen von der Staatsangehörigkeit des Käufers ab.
1. EU-Bürger
Staatsangehörige der Europäischen Union können Immobilien in Kroatien unter denselben Bedingungen wie kroatische Staatsbürger erwerben. Es bestehen keine besonderen Einschränkungen, mit Ausnahme von landwirtschaftlichen Flächen und bestimmten geschützten Gebieten.
2. Nicht-EU-Bürger
Staatsangehörige von Ländern außerhalb der EU können ebenfalls Immobilien in Kroatien erwerben, benötigen jedoch in der Regel eine zusätzliche Genehmigung.
Diese Genehmigung wird vom kroatischen Justizministerium erteilt. Grundlage ist das Prinzip der Gegenseitigkeit, das prüft, ob kroatische Staatsbürger in dem jeweiligen Land ebenfalls Immobilien erwerben dürfen.
Auch wenn der Kaufprozess im Ausland komplex erscheinen kann, ist er in Kroatien klar strukturiert und rechtlich eindeutig geregelt.
Schritt 1: Budget und Kaufziel definieren
Vor Beginn der Immobiliensuche sollten folgende Punkte festgelegt werden:
In dieser Phase sollten auch zusätzliche Kosten berücksichtigt werden, wie Steuern, Anwaltskosten, Notarkosten, Übersetzungen und Maklerprovisionen.
Schritt 2: PIN (persönliche Identifikationsnummer) beantragen
Jeder ausländische Staatsbürger, der eine Immobilie in Kroatien kauft, muss eine OIB Nummer (Osobni identifikacijski broj) besitzen.
Die PIN wird von der kroatischen Steuerverwaltung ausgestellt und dient als eindeutige Identifikationsnummer für alle rechtlichen, administrativen und steuerlichen Vorgänge in Kroatien.
Ohne PIN ist es nicht möglich:
Wie kann man eine PIN erhalten?
Ausländische Staatsbürger können eine PIN/OIB auf verschiedene Weise beantragen:
Erforderliche Dokumente
In der Regel werden folgende Dokumente benötigt:
In der Praxis lassen viele Käufer die OIB von einem Anwalt oder einer Agentur beantragen, insbesondere wenn sie sich nicht in Kroatien befinden.
Bearbeitungszeit
Die Beantragung einer PIN ist in der Regel ein schneller Vorgang.
Die meisten Anträge werden am selben Tag oder innerhalb weniger Werktage bearbeitet, wobei Anträge aus dem Ausland gelegentlich zusätzliche Zeit in Anspruch nehmen können
Schritt 3: Auswahl der Immobilie und Prüfung der Unterlagen
Nach der Auswahl einer geeigneten Immobilie erfolgt eine rechtliche und technische Prüfung der Dokumentation.
Dabei werden insbesondere überprüft:
Dieser Schritt ist entscheidend für einen sicheren Immobilienkauf.
Schritt 4: Reservierung der Immobilie
Bei besonders gefragten Immobilien wird häufig ein Reservierungsvertrag abgeschlossen.
In dieser Phase zahlt der Käufer eine Reservierungsanzahlung, um die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum vom Markt zu nehmen, während die rechtliche Prüfung und Vorbereitung abgeschlossen werden.
Schritt 5: Rechtliche Prüfung (Due Diligence)
Ein Anwalt oder Rechtsexperte führt eine detaillierte rechtliche Prüfung der Immobilie durch, einschließlich:
Diese Phase ist insbesondere für ausländische Käufer und höherwertige Investitionen ein Standardverfahren.
Schritt 6: Vorvertrag und Anzahlung
Nach erfolgreicher rechtlicher Prüfung wird in der Regel ein Vorvertrag (Kaufvorvertrag) abgeschlossen.
Dieser regelt die wichtigsten Bedingungen der Transaktion, darunter:
Die Anzahlung dient als Sicherheit und wird später auf den endgültigen Kaufpreis angerechnet.
Schritt 7: Eröffnung eines Bankkontos in Kroatien (falls erforderlich)
Die Eröffnung eines kroatischen Bankkontos ist nicht immer verpflichtend, wird jedoch von vielen ausländischen Käufern gewählt, um Zahlungen und den gesamten Kaufprozess zu erleichtern.
Je nach Bank können folgende Unterlagen erforderlich sein:
Bei Bedarf kann der gesamte Prozess durch einen Anwalt oder eine Immobilienagentur unterstützt werden.
Schritt 8: Genehmigung des Justizministeriums (Nicht EU Bürger)
Für Käufer aus Nicht-EU-Staaten ist in der Regel eine Genehmigung des kroatischen Justizministeriums erforderlich, bevor das Eigentum im Grundbuch eingetragen werden kann.
Für den Antrag werden üblicherweise folgende Unterlagen eingereicht:
Die Bearbeitungszeit kann je nach Fall mehrere Wochen bis mehrere Monate betragen.
Schritt 9: Unterzeichnung des Kaufvertrags
Der endgültige Kaufvertrag wird unterzeichnet, sobald alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Der Vertrag enthält in der Regel:
Falls der Käufer die kroatische Sprache nicht versteht, ist die Anwesenheit eines beeidigten Gerichtsdolmetschers verpflichtend.
Schritt 10: Zahlung des Kaufpreises
Nach Erfüllung aller Bedingungen erfolgt die Zahlung des verbleibenden Kaufpreises.
Zur zusätzlichen Sicherheit werden häufig folgende Zahlungsmechanismen verwendet:
Diese Mechanismen schützen sowohl Käufer als auch Verkäufer bis zur vollständigen Erfüllung aller vertraglichen Verpflichtungen.
Schritt 11: Eigentumsregistrierung
Nach Erfüllung aller vertraglichen und finanziellen Verpflichtungen wird der Antrag auf Eigentumseintragung beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht.
Sobald der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde, stellt der Verkäufer eine sogenannte Tabularerklärung aus, die als Rechtsgrundlage für die Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer dient.
Zu diesem Zeitpunkt wird der Käufer offiziell als Eigentümer der Immobilie in Kroatien eingetragen.
Schritt 12: Übergabe der Immobilie
Die letzte Phase des Prozesses ist die offizielle Übergabe der Immobilie, die in der Regel Folgendes umfasst:
Mit diesem Schritt erfolgt die tatsächliche Übernahme der Immobilie durch den Käufer.
Schritt 13: Steuerliche Verpflichtungen
Nach dem Kauf ist der Käufer für die Begleichung der anfallenden Steuern verantwortlich:
Je nach Vereinbarung kann zusätzlich eine Maklerprovision anfallen.
Nach Erfüllung dieser Verpflichtungen ist der Käufer vollständig Eigentümer der Immobilie und besitzt alle damit verbundenen Rechte.
Ausländische Käufer entscheiden sich teilweise dafür, Immobilien über eine Gesellschaft (kroatische oder ausländische Firma) zu erwerben.
Dieses Modell wird häufig verwendet, wenn:
Zu den häufigsten Herausforderungen gehören:
Der Kauf einer Immobilie in einem fremden Land erfordert lokale Expertise, um rechtliche und administrative Fehler zu vermeiden.
Professionelle Unterstützung umfasst typischerweise:
LUVA Real Estate ist auf die Zusammenarbeit mit internationalen Käufern spezialisiert und begleitet den gesamten Kaufprozess in Kroatien.
Unser Ansatz umfasst:
Unser Ziel ist nicht nur die passende Immobilie zu finden, sondern den gesamten Prozess klar, sicher und stressfrei zu gestalten.
Der Immobilienkauf in Kroatien ist für ausländische Staatsbürger gut möglich und rechtlich klar geregelt. Dennoch erfordert er ein Verständnis der unterschiedlichen Verfahren je nach Staatsangehörigkeit.
Mit der richtigen Vorbereitung und professioneller Unterstützung kann der gesamte Prozess reibungslos, sicher und effizient verlaufen – von der ersten Idee bis zur endgültigen Eigentumseintragung.
